Case Study – Mizu Homes, Nusa Lembongan

Investeren in vastgoed op Bali klinkt aantrekkelijk, maar wat levert het daadwerkelijk op in de praktijk?
In deze case study nemen we je mee in een concrete investering: Mizu Homes, een kleinschalig villaproject op Nusa Lembongan, gebaseerd op echte cijfers en ervaringen.

Het project

Project: Mizu Homes (off-plan)
Ontwikkelaar: Shape.Haus
Locatie: Jungut Batu, Nusa Lembongan
Type: 1-bedroom villa’s
Aantal villa’s: 6 (momenteel uitbreiding naar 9 wegens succes)
Start bouw: Q2 2024
Oplevering: Q2 2025

Mizu Homes is opgezet als een compact, hoogwaardig villaresort in Jungut Batu, een van de meest gewilde gebieden van Nusa Lembongan. Door de sterke interesse en verhuurvooruitzichten worden er inmiddels nog 3 villa's aan toegevoegd.

De investering

Aankoopprijs: €158.000
Notariskosten: ca. 1%
Totale investering: €159.500
Eigendomsvorm: Leasehold 30 + 20 jaar

De investering is gedaan in een off-plan fase, wat zorgde voor een scherpe instapprijs ten opzichte van vergelijkbare turnkey villa’s in dezelfde regio.

Management by Avanterra

Na oplevering wordt de villa professioneel verhuurd.

Verhuurresultaten:

  • Gemiddelde bezettingsgraad: ±85%
  • Gemiddelde nachtprijs (ADR): €118 per slaapkamer
  • Reviews: structureel 5-sterren
  • Q2 en Q3 lieten direct een zeer sterke start zien

Kostenstructuur:

  • Vaste kosten: €525 per maand per bedroom
  • Variabele kosten: 15% over de omzet (na OTA-afdracht zoals Booking en Airbnb)

Deze kostenstructuur combineert voorspelbare vaste lasten met prestatie-afhankelijke kosten.

Service & Guest Experience

Een hoogwaardige villa is slechts het begin. Het daadwerkelijke verschil wordt gemaakt door mensen.
Bij Mizu Homes staat een betrokken en servicegericht team klaar dat gasten persoonlijk ontvangt, meedenkt en snel schakelt waar nodig. Deze focus op gastvrijheid en beleving zorgt ervoor dat gasten zich gehoord en welkom voelen. Dat heeft geresulteerd in uitzonderlijk positieve reviews, terugkerende gasten en een structureel hoge bezettingsgraad.

Resultaat & Rendement

Netto verhuurrendement: ±15% per jaar
(na management en operationele kosten, exclusief waardestijging)

Netto rendement bij doorverkoop: ±31%
Er is inmiddels al één villa succesvol doorverkocht, waarmee dit rendement in de praktijk is gerealiseerd.

Vooraf verwacht:

  • Circa 15% netto verhuurrendement
  • Met een aanloopfase waarbij het eerste jaar rustiger zou zijn

Positieve verrassingen

  • Zeer sterke prestaties in Q2 en Q3
  • Hoge ADR’s vanaf de start
  • Direct uitstekende reviews, bevorderlijk voor de bezettingsgraad

Tegenvallers:

  • (kleine) extra kosten voor de optimalisering van de toegangsweg
  • Q4 presteerde duidelijk minder dan het hoogseizoen

Inzichten & Learnings

Elke investering kent leerpunten. Ook bij Mizu Homes zijn waardevolle inzichten opgedaan die bijdragen aan betere prestaties in de toekomst.

  • Prijsstrategie in het laagseizoen:
    In Q4 had de managementpartij Avanterra sneller moeten schakelen door een lagere ADR te accepteren om de bezettingsgraad te verhogen. Dit punt is geëvalueerd en zal in 2026 actiever en flexibeler worden aangepakt.
  • Infrastructuurkosten:
    De investering in de aanleg van de toegangsweg had idealiter al in de aankoopprijs verwerkt kunnen zijn. Dit heeft geleid tot extra, niet vooraf ingecalculeerde kosten.
  • Service & guest experience als succesfactor:
    Het belang van service en gastbeleving kan niet worden onderschat. Doordat dit vanaf dag één op een uitzonderlijk hoog niveau lag, ontving Mizu Homes snel authentieke en zeer lovende reviews. Dit heeft direct bijgedragen aan het realiseren van een bezettingsgraad van circa 85% in het eerste jaar.

Rol van Blue Wave

Blue Wave was betrokken bij:

  • Locatieselectie op Nusa Lembongan
  • Interieurkeuzes afgestemd op de verhuurmarkt
  • Het vinden en begeleiden van investeerders
  • Verkoop van de objecten
  • Communicatie tussen ontwikkelaar en investeerders

Daarnaast heeft Blue Wave zelf meegeïnvesteerd in één van de villa’s binnen Mizu Homes.

Conclusie

Mizu Homes laat zien dat investeren op Bali — en specifiek op Nusa Lembongan — aantrekkelijk kan zijn wanneer aannames realistisch zijn en projecten zorgvuldig worden geselecteerd.

Geen overdreven beloftes, maar:

  • Sterke verhuur
  • Professioneel beheer
  • En aantoonbaar rendement

    Wilt u onderzoeken of we met u net zo'n succesvolle case als Mizu kunnen realiseren?

Plan een vrijblijvend kennismakingsgesprekStuur een bericht via Whatsapp