Wat kost investeren in vastgoed op Bali of Lombok écht?

Wie zich oriënteert op investeren in vastgoed op Bali of Lombok kijkt meestal eerst naar twee cijfers: de aankoopprijs en het verwachte rendement.

Logisch. Maar daarmee heeft u nog niet het volledige financiële plaatje.

Naast de aankoopprijs kunnen er namelijk aanvullende kosten zijn voor bijvoorbeeld grondoverdracht, belastingen, notaris, de juridische structuur en verzekeringen. Welke kosten precies van toepassing zijn, hangt sterk af van het project en de manier waarop u investeert.

Daarom is het verstandig om niet alleen te kijken naar wat een villa of appartement kost, maar naar het totale bedrag dat nodig is om de investering goed te structureren.

In deze blog zetten we de belangrijkste bijkomende kosten bij investeren in vastgoed op Bali en Lombok op een rij.

De aankoopprijs is niet altijd het eindbedrag

Bij Blue Wave Properties proberen we projecten zoveel mogelijk te vergelijken op basis van bedragen die daadwerkelijk representatief zijn voor de investering.

Toch kunnen bepaalde kosten per project verschillen.

Dat heeft onder andere te maken met de eigendomsstructuur. Een freehold aankoop werkt bijvoorbeeld anders dan een leasehold constructie. Ook de manier waarop u als buitenlandse investeerder deelneemt kan invloed hebben op de uiteindelijke kosten.

Een villa van €200.000 bij het ene project hoeft daardoor financieel niet exact hetzelfde uit te pakken als een villa met dezelfde verkoopprijs bij een ander project.

Kosten voor de overdracht van freehold grond

Bij projecten waarbij freehold eigendom mogelijk is, kan een aanvullende premie voor de overdracht van de grond gelden.

Dit speelt met name bij bepaalde projecten op Lombok.

Of deze kosten boven op de gecommuniceerde verkoopprijs komen, verschilt per ontwikkelaar. Bij sommige projecten zijn ze al verwerkt in de prijs, terwijl ze bij andere projecten apart worden berekend.

Ook maakt het verschil of een project uitsluitend leasehold aanbiedt of zowel leasehold als freehold mogelijkheden heeft.

Daarom is het belangrijk om vooraf duidelijk te krijgen welke kosten precies in de gecommuniceerde aankoopprijs zijn opgenomen.

Overdrachtsbelasting bij freehold

Bij een freehold aankoop kunt u daarnaast te maken krijgen met overdrachtsbelasting.

In de praktijk gaat het daarbij om enkele procenten van de transactiewaarde.

Bij een grotere investering kan dat al snel een relevant bedrag worden. Het is daarom verstandig om deze kosten vanaf het begin mee te nemen in de totale investeringsberekening en niet pas op het moment dat de transactie wordt afgerond.

Welke belasting precies van toepassing is, hangt af van de gekozen constructie en de specifieke transactie.

Notariskosten

Ook notariskosten behoren tot de mogelijke bijkomende kosten bij het kopen van vastgoed in Indonesië.

Als richtlijn kunt u bij veel transacties rekening houden met ongeveer 1% van de transactiewaarde.

De notaris speelt een belangrijke rol bij de juridische afwikkeling van de aankoop en de documenten die daarbij horen.

Bij investeringen op Bali en Lombok is het extra belangrijk dat niet alleen naar het vastgoed zelf wordt gekeken, maar ook naar de juridische structuur erachter. Een mooie villa is immers weinig waard wanneer de afspraken rondom eigendom, gebruik en overdracht niet goed zijn vastgelegd.

Kosten voor het oprichten van een PT PMA

Voor buitenlandse investeerders kan een PT PMA onderdeel zijn van de investeringsstructuur.

Bij veel directe vastgoedinvesteringen adviseren wij om deze mogelijkheid serieus te bekijken. Bij andere investeringsvormen, zoals bepaalde aandeelhoudersconstructies, kan juist een andere structuur worden gebruikt.

Voor het opzetten van een PT PMA moet u rekening houden met enkele duizenden euro's aan kosten.

Daaronder kunnen onder meer de oprichting van de onderneming, administratieve zaken en het openen van een lokale bankrekening vallen.

Het is belangrijk om deze kosten niet los te zien van de investering zelf. De juiste structuur kan namelijk invloed hebben op hoe u het vastgoed juridisch houdt en hoe de investering fiscaal wordt behandeld.

Welke constructie het meest geschikt is, verschilt per situatie.

Is btw inbegrepen in de verkoopprijs?

Een punt dat gemakkelijk over het hoofd wordt gezien, is btw.

Niet iedere ontwikkelaar communiceert verkoopprijzen op dezelfde manier.

Sommige partijen tonen prijzen exclusief btw. Hierdoor kan een project op het eerste gezicht goedkoper lijken dan het uiteindelijk daadwerkelijk is.

Bij Blue Wave Properties werken we doorgaans met ontwikkelaars die prijzen inclusief btw communiceren. Wanneer dit niet het geval is, proberen we de prijs in onze eigen communicatie zo aan te passen dat investeerders een realistischer beeld krijgen van het bedrag dat daadwerkelijk nodig is.

Dat maakt het vergelijken van verschillende projecten een stuk eerlijker.

Verzekeringen tijdens en na de bouw

Ook verzekeringen verdienen aandacht.

Tijdens de bouw zijn grotere vastgoedontwikkelingen doorgaans verzekerd door de ontwikkelaar. Bij sommige projecten loopt een bepaalde dekking ook nog door na de oplevering.

Daarna verschilt de situatie per type project.

Bij grotere resorts wordt de verzekering vaak centraal geregeld door de managementpartij. De kosten daarvan kunnen onderdeel zijn van de exploitatie of servicekosten.

Bij kleinere resorts of individuele villa's kan de verantwoordelijkheid juist meer bij de eigenaar zelf liggen.

Het is daarom verstandig om vóór aankoop te controleren welke verzekeringen geregeld zijn, hoe lang de dekking loopt en wat u na oplevering zelf moet organiseren.

Wat kost een investering van €150.000 dan werkelijk?

Dat is niet met één standaardpercentage te beantwoorden.

Bij het ene project kan vrijwel alles al in de gecommuniceerde verkoopprijs zitten. Bij een ander project komen er nog kosten bij voor bijvoorbeeld de juridische structuur, notaris, belasting of grondoverdracht.

Daarom vinden wij een totaalberekening belangrijker dan alleen de geadverteerde aankoopprijs.

Wanneer u verschillende projecten vergelijkt, kijk dan bijvoorbeeld naar:

1. de volledige aankoopprijs inclusief eventuele belastingen;
2. kosten voor grondoverdracht;
3. notariskosten;
4. kosten voor de juridische structuur;
5. eventuele btw;
6. verzekeringen en toekomstige beheerkosten.

Pas wanneer deze onderdelen duidelijk zijn, kunt u projecten financieel goed met elkaar vergelijken.

Goedkoop op papier is niet altijd goedkoop in de praktijk

Een lage instapprijs kan aantrekkelijk zijn, maar zegt niet alles.

Wanneer belangrijke kosten pas later zichtbaar worden, kan het verschil tussen twee projecten uiteindelijk een stuk kleiner zijn dan u aanvankelijk dacht.

Andersom kan een project met een iets hogere verkoopprijs juist aantrekkelijker blijken wanneer vrijwel alle kosten daar al in verwerkt zijn.

Daarom kijken we bij Blue Wave Properties niet alleen naar de prijs die bovenaan een brochure staat.

We proberen vooraf inzichtelijk te maken welke aanvullende kosten bij een project horen en schakelen waar nodig specialisten in voor juridische, fiscale of financiële vraagstukken.

Zo kunt u niet alleen beoordelen of een vastgoedproject aantrekkelijk is, maar ook wat de investering onderaan de streep daadwerkelijk kost.

De exacte kosten blijven afhankelijk van het project, de gekozen eigendomsstructuur en uw persoonlijke situatie. Laat juridische en fiscale gevolgen daarom altijd beoordelen op basis van uw eigen situatie.