De Bali Brief - April 2026

Eén van de vragen die ik het vaakst krijg van geïnteresseerde investeerders is: “Wat is het verwachte rendement?”

Een logische vraag. Rendement is voor veel investeerders één van de belangrijkste redenen om naar vastgoed op Bali te kijken. Maar het antwoord is pas echt zinvol als u weet waar dat getal precies op gebaseerd is.

Veel projecten op Bali adverteren met 15%, 20% of zelfs hogere rendementen. Op het eerste gezicht lijkt dat aantrekkelijk, maar die percentages zijn lang niet altijd op dezelfde manier berekend.

Waarom 14% soms meer is dan 20%

Een rendementspercentage zegt op zichzelf nog niet genoeg.

Om een project goed te kunnen beoordelen, is het belangrijk om te begrijpen wat er wel en niet in dat percentage is meegenomen. Gaat het om bruto of netto rendement? Wordt waardestijging meegerekend? Zijn kosten, beheer en belasting meegenomen?

Zonder die context vergelijkt u al snel appels met peren.

Inclusief of exclusief waardestijging?

Sommige prognoses tellen verwachte waardestijging mee in het totale rendement.

Dat hoeft niet verkeerd te zijn, zolang het maar duidelijk wordt vermeld. Waardestijging en huurrendement zijn namelijk fundamenteel verschillend.

Huurrendement is gebaseerd op inkomsten uit verhuur. Waardestijging realiseert u pas bij verkoop, op een moment en tegen een prijs die vooraf nooit volledig zeker is.

Daarom vinden wij het belangrijk dat deze twee onderdelen apart inzichtelijk worden gemaakt.

Bruto of netto?

Ook het verschil tussen bruto en netto rendement is belangrijk.

Bruto rendement is de huuromzet voordat kosten worden afgetrokken. Netto rendement is wat er overblijft na kosten zoals OTA-commissies, beheerkosten, managementfees en onderhoud.

Airbnb en Booking.com rekenen gemiddeld circa 15% commissie. Beheerkosten liggen doorgaans tussen de 20% en 35% van de omzet. Daarnaast kunnen er kosten zijn voor onderhoud, vervanging, verzekeringen en onvoorziene uitgaven.

Wanneer een project adverteert met een hoog bruto rendement, maar belangrijke kosten buiten beschouwing laat, kan het netto resultaat aanzienlijk lager uitvallen.

Belasting in Indonesië en Nederland

Bij verhuurinkomsten in Indonesië kunnen belastingverplichtingen van toepassing zijn.

Daarnaast kan ook de fiscale situatie in Nederland relevant zijn, afhankelijk van uw persoonlijke situatie en de manier waarop de investering is gestructureerd.

Dit hoeft niet altijd volledig in een rendementsprognose verwerkt te zijn, maar het moet wel duidelijk worden vermeld. Alleen dan kunt u een realistisch beeld vormen van het daadwerkelijke rendement.

Het ene percentage is het andere niet

Kortom: het ene rendementspercentage is het andere niet.

Een project dat 14% netto rendement verwacht op basis van realistische aannames kan aantrekkelijker zijn dan een project dat adverteert met 20%, maar waarbij dat getal bruto is, waardestijging meerekent en belasting buiten beschouwing laat.

Bij Blue Wave maken wij dit onderscheid altijd inzichtelijk.

Niet om projecten kleiner te maken dan ze zijn, maar omdat een goed onderbouwde verwachting de basis is voor een verstandige investering.

Blijf op de hoogte

Wilt u vaker dit soort inzichten ontvangen over de vastgoedmarkt op Bali?
Meld u hier aan voor de nieuwsbrief en ontvang De Bali Brief en meer updates direct in uw mailbox.